沪穗两城第三轮土拍落幕,多数民营房企选择“弃权”

12月3日,为期四天的上海土拍终于落下帷幕,共计24宗地块成功出让,合计收金约425.59亿元,9宗地溢价成交,15宗地块底价成交,整体溢价率约为3%,较首轮的5.8%、第二轮的3.86%,进一步下降。

尽管与前两轮集中供地相比,上海的第三次卖地降温不少,但热度仍高于前一日结束的广州三批次供地。公开信息显示,广州挂出的17宗地块中,4宗地遭遇流拍,其余13宗则底价成交,流拍率高达23%。

连同此前结束了第三次供地的深圳,三个一线城市的土地出让都呈现相似的特征,即多数地块由国资或国资背景的企业拍得,罕见民营房企身影。

上海地块利润空间较大且总价不高

在为期四天的上海土拍中,招商蛇口可谓收获颇丰,单独抑或以联合体的形式,拿下了青浦区西虹桥蟠龙路地块、浦东新区高行镇地块、嘉定区南翔地块,共涉及资金约105.91亿元。

具体来看,招商蛇口此番拿下的西虹桥地块、高行镇地块,溢价率分别为9.08%、9.39%,是此番供地中溢价率最高的两宗地块;总成交价分别33.57亿元、45.54亿元,分列总价第一、三位。总价第二的地块为浦东新区北蔡御桥地块,由本地国企港城开发以45.14亿元拿下。

除此之外,溢价率第三高的是由厦门国企建发拿下的宝山区顾村地块,总价约为21.49亿元,溢价率为8.97%,尽管只有3家房企进行现场竞价,但仍获得22轮竞价,并进入一次性报价阶段,最终成交楼面价约为2.62万元/平方米,房地联动价则在4.75万元/平方米。

“2万元/平方米以上的差价,从成本、利润角度来看依然有操作空间。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示,“并且地块的总价也不算太高,有资金储备的房企会参与一下。”

事实上,利润空间较大且总价不高是上海此番供地的特点,这也对不少中小房企构成了吸引力。

松江区洞泾地块起始价仅为7.64亿元,共有4家房企报名参拍,13轮竞价后便进入一次性报价环节,最终由香港兴业以8.3亿元的总价,溢价8.63%拿下,房地联动价与成交楼面价间的价差约2.5万元/平方米,亦有充足的空间。

而今日成交的青浦区朱家角地块,是此次两宗以招标方式出让的地块,起始价仅为5.3亿元,参拍的也多为中小房企,如中柏、大名城、恒文等,最终由本地民营房企同润以5.72亿元的总价获取,溢价率为7.99%。“小项目基本开盘两次,就可以把钱赚回来,”卢文曦表示。

不过,与前述地块的热闹相比,临港地块的关注度则明显偏低,6宗尽数底价成交。除大名城与陕西建工联合体以6.66亿元的总价拿下一宗之外,其余5宗的竞得者皆为本地国企,包括金桥集团、临港城投、浦开&港城开发联合体。

另外3宗底价成交地块分别由安徽高速、浦发集团、招商&南山拿下,亦皆是国资背景。

据好地研究院统计,在11月30日至12月2日的三天中,22宗以挂牌方式出让的地块共揽金约400.4亿元,其中央、国企累计拿地金额占比达89%。

自此,上海三轮供地完成,全年累计卖地收入为1623.6亿元。

广州降低入场标准

12月2日,广州第三轮集中供地结束,17宗地块起拍总价434亿元,最终仅底价成交13宗,4宗地遭遇流拍,流拍率达23%。曾在年初大肆抢地的民营房企,几乎全员缺席广州土拍,仅来自深圳的民营房企星河地产拿下南沙一宗地。

剩下12宗地,则被清一色的国资力量收入囊中。其中,保利发展斥资97.25亿元,拿下海珠、增城、番禺三宗地;本地城投更是担起“托底”重担,广州城投、广州地铁、白云城建、知识城控股、南沙建设等纷纷出手取地。

本次土拍中,有7宗此前流拍的土地,再次被摆上货架,最终还是有两宗无人问津。值得注意的是,番禺区的两宗地,下调了地块总价,付款方式也做了灵活调整,可采取分期支付,不过仍未获房企青睐。

日前大手笔融资的保利发展,则在广州土拍中趁机抄底,斥资近百亿拿下海珠、增城、番禺共三宗地块。其中,海珠区的华洲路63号AH0801012地块,被保利以38.36亿高价拿下,折合楼面价44372元/平方米,进入广州楼面价排行前十。

各路城投平台,则在自家地盘上开始“托底”,其中南沙建设拿下南沙区三宗地块,白云城建拿下白云区两宗地块。此外,知识城投资集团斥资99.5亿,拿下CPPQ-A4-2地块、CPPQ-A4-3地块,楼面价分别为1.88万元/平方米、1.75万元/平方米。

至此,广州今年的卖地工作落下帷幕。据克而瑞统计,2021年,广州共成交87宗涉宅地,总建面积1502.48万平方米,总揽金1983亿。相较于2020年,今年卖地宗数增加,出让金却有所缩水,2020年共成交涉宅地85宗,总揽金2046.12亿。

上述机构认为,广州之所以成为三轮土拍中较冷、且唯一没有溢价成交的城市,一方面源于近月来广州楼市明显趋冷,此前成交热点片区出现多盘促销的现象。此外,广州虽对部分地块调低起拍价格,但出让条件仍然较多,实际利润空间并不充足。

以番禺大石街两宗地块来看,尽管两宗地起拍价降幅超10%,但仍有无偿配建等要求,实际起拍楼板价约在2.3万元/平方米左右。同时,两宗地周边城市界面较差,2公里外临近地铁站的新盘售价仅3.7万元/平方米,两宗地的地房比已超过0.6。

“本轮广州供地民企几乎集体缺席,再度表明当前大环境下,民营开发企业的过冬心态。”易居集团克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,当前行业融资环境有所放宽,但受惠的主要还是国企、央企以及混合所有制房企,多数民企的融资渠道仍未打开。

销售市场持续下行,也使房企缺乏拿地的资本。在过去的11月份,百强房企单月销售金额同比下降39.3%,现金回流规模与速度骤减。

即便是11月销售业绩实现正增长的房企,在土拍市场也极为谨慎,有华南房企员工称,现在土拍是国企的场子,公司不参与。亦有多家华东民营房企人士向记者表示,近期不会拿地,首要还是留住手中的现金流。

“土地市场民企参拍意愿度来到一年内最低位,部分国企参拍力度也有所下降。”申港证券研报指出。事实上,在此次广州土拍中,相关部门在前期已进行沟通,但企业参与意愿偏低。有第三方机构人士向记者表示,某总部位于广州的国资背景全国性房企在开拍前就表达了不想拿地的想法。

事实上,在第三轮土拍中,民营房企“弃权”的局面发生在多个城市。据申港证券统计,近期完成三批次供地的无锡,其20宗成交地块中,政府平台取地17宗;南京三批次31宗涉宅供地中18宗为政府平台公司摘牌;苏州三批次21宗供地中11宗为政府城投公司托底。

“城投公司参与拿地一定程度上弥补了开发商拿地谨慎导致的出让收入大幅减少的问题,充当了房企的职能。”华创证券研报同时指出,这对于有实力的城投公司而言,在市场竞争度降低的情况下,适当参与拿地具有较高的性价比,但“部分城投拿地过程中引发的土地空周转问题,往往地方政府通过土地出让金返还的方式变相的向城投公司注入土地资产,实际并未形成有效的财力。”

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